Nhà xưởng trong khu công nghiệp không phải là một ngôi nhà lớn hơn. Khâu chuẩn bị khác hẳn, và làm sai ở đây tốn hơn hẳn: sửa sau khi đã đổ bê tông hay lắp mái là phải dừng thi công.

Nhà xưởng khác gì nhà dân ở khâu chuẩn bị

Đất trong khu công nghiệp có hạ tầng riêng: điện, nước, đường nội bộ và thoát nước đều do ban quản lý khu công nghiệp cấp. Hỏi trước công suất điện và hạn mức nước, đừng đoán. Thiếu công suất thì phải xin tăng sau, mà lúc đó xưởng đã xây xong.

Lối vào là chuyện thứ hai. Xe tải, xe container phải rẽ vào được, quay đầu được và đỗ được, chưa kể chỗ để xe của công nhân.

Thứ ba là tải trọng. Máy móc quyết định tải trọng sàn và khẩu độ sàn. Chốt từ đầu, vì đổi sau khi đã xây rất khó.

Nhà dân lo phòng ngủ và hướng nắng; xưởng lo xe vào, hàng ra, điện cho máy.

Hồ sơ cần có trước khi gọi thầu

Bắt buộc có bản vẽ: tối thiểu mặt bằng và các trục chính, tốt hơn là bản kiến trúc và kết cấu hoàn chỉnh. Thiếu bản vẽ thì thuê thiết kế trước. Để nhà thầu tự suy ra phần thiếu thì phần đó được ước lượng, và chỗ ước lượng thường là chỗ phát sinh sau này.

Kèm theo bản vẽ là danh sách máy móc: máy nào, công suất bao nhiêu, đặt ở đâu. Thông tin này quyết định điện vào xưởng và tải trọng sàn.

Hồ sơ pháp lý gồm quyết định cho thuê hoặc đấu giá đất khu công nghiệp và giấy phép xây dựng; việc xin phép thường do đơn vị tư vấn làm cùng.

Cuối cùng là nhu cầu công năng: xưởng làm gì, có cần kho lạnh, có cần văn phòng kết hợp.

Chọn kết cấu và vật liệu cho mái, tường bao

Hai nhóm kết cấu chính: kết cấu thép tiền chế và bê tông cốt thép. Thép nhẹ, khẩu độ rộng, dựng nhanh, hợp xưởng cần không gian thông thoáng. Bê tông nặng hơn, hợp khi máy móc rung lớn hoặc khi muốn thêm tầng lửng để kho. Chọn theo công năng, không chọn theo giá.

Mái chọn theo nhiệt độ làm việc: tôn lạnh phản xạ nhiệt tốt hơn, tôn xốp cách nhiệt giữ nhiệt bên trong tốt hơn. Xưởng nắng nóng, công nhân làm việc cả ngày dưới mái thì cân nhắc thêm lớp cách nhiệt.

Tường bao có panel nhẹ và lắp nhanh, gạch block bền và dễ sửa, tô tường thường hợp xưởng ít rung động.

Hệ thống điện – nước – thông gió cho xưởng

Điện, nước và thông gió phải chốt trước khi thi công, vì đường đi nằm trong tường, dưới sàn hoặc trên cao. Đổi sau là phải đục.

Công suất điện tính theo máy móc, cộng phần dự phòng cho máy khởi động, và phải khớp với mức ban quản lý khu công nghiệp cấp. Nước tách hai đường: sinh hoạt và sản xuất. Nếu xưởng có nước thải đặc thù thì xử lý đúng quy định ngay từ đầu, đừng để tới lúc đã vận hành.

Thông gió, cửa gió và ánh sáng quyết định môi trường làm việc. Đặt chúng trong bản vẽ từ đầu; nắng chiếu thẳng vào chỗ làm việc thì bố trí chống chói.

Các mốc nghiệm thu và cách theo dõi tiến độ

Chia công trình thành các mốc: móng, khung, mái, hoàn thiện ngoài, lắp thiết bị. Mỗi mốc có biên bản nghiệm thu và ảnh chụp hiện trường trước khi qua mốc sau.

Theo dõi tiến độ theo tuần, bằng văn bản: tuần này xong gì, tuần sau làm gì, việc nào chậm và vì sao. Ghi ra giấy thay vì nhớ miệng — đúng như vậy thì sau này hai bên không cãi nhau.

Thời gian phụ thuộc quy mô xưởng, thời tiết và hồ sơ pháp lý từng dự án, nên bài này không nêu số ngày cụ thể.

Danh mục kiểm tra trước khi ký

Bản vẽ kiến trúc, kết cấu và danh sách máy móc đã chốt.
Công suất điện, hạn mức nước và đường thoát nước thải đã hỏi ban quản lý khu công nghiệp.
Lối vào xe tải, bãi đỗ và đường nội bộ đã xác nhận.
Kết cấu, vật liệu mái và tường bao ghi rõ trong hồ sơ thiết kế.
Hệ thống điện – nước – thông gió nằm ở hạng mục nào, do bên nào lo.
Các mốc nghiệm thu và biên bản ghi trong hợp đồng.
Thời hạn bảo hành ghi rõ trong hợp đồng — Entercons áp dụng kết cấu 5 năm, hoàn thiện 1 năm.
Ai đứng tên xin giấy phép xây dựng và chịu trách nhiệm thủ tục.

Chuẩn bị đủ hồ sơ là việc của bạn, thi công là việc nhà thầu. Xem thêm thi công nhà xưởng, danh mục nhà xưởng – khu công nghiệp và dự án nhà máy VINASOY tại Bình Dương mà Entercons đã thực hiện.

Bài viết do CÔNG TY TNHH TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ENTERCONS biên soạn.