Phần lớn phát sinh trong thi công nội thất chung cư không đến từ giá vật liệu, mà đến từ việc hai bên không thống nhất từ đầu. Bài viết này của Entercons đi qua ba việc cần làm trước khi bắt tay vào: khảo sát, hỏi quy định của tòa nhà và chốt thứ tự hạng mục.

Khảo sát căn hộ trước khi làm nội thất

Đo lại thực tế, không tin bản vẽ. Bản vẽ chủ đầu tư bàn giao thường lệch vài chỗ so với căn hộ thật: kích thước tường, vị trí ô cửa, độ sâu tủ, chỗ đặt máy lạnh.

Kiểm tra hiện trạng điện nước trước. Xem ổ điện còn dùng được không, đường ống nước có rò không, van khóa ở đâu, và đường thoát nước có bịt lại từ lúc bàn giao hay chưa. Những chỗ này mà để xong rồi mới phát hiện là phải phá ra làm lại.

Hỏi xem tòa nhà cho phép làm tới đâu. Có chỗ không được đục sàn, không được đổi hướng ống, không được khoan quá nhiều vì hệ thống đã lắp sẵn. Biết ranh giới này trước thì bản vẽ mới đi đúng.

Cuối cùng, chụp ảnh căn hộ trước khi tháo dỡ. Ảnh hiện trạng là căn cứ để so sánh sau này, cả với chủ nhà lẫn với nhà thầu.

Giờ hoạt động và quy định của ban quản lý tòa nhà

Hỏi ban quản lý bốn thứ: giờ được thi công trong ngày, ngày nào được làm, thang máy chở vật tư giờ nào, và vật liệu to thì vào bằng cách nào.

Nhiều tòa nhà cấm làm vào buổi trưa và cuối tuần để không làm ồn hàng xóm. Nếu không hỏi trước, thợ đến làm rồi bị nhắc thì phải dừng, lịch tính từ đầu hỏng hết.

Cũng hỏi luôn quy định về che chắn bụi và chỗ để vật tư thi công. Vật liệu để hành lang chung là việc bị nhắc ngay trong tuần đầu.

Thứ tự hạng mục: tháo dỡ → hoàn thiện → lắp đặt

Tháo dỡ làm trước. Dỡ gạch ốp, vách ngăn, tủ bếp cũ và các phần phải bỏ đi, rồi mới đo lại một lần nữa cho chắc.

Sau tháo dỡ là phần ngầm: đi lại đường điện, đường nước, lắp ống kỹ thuật. Đây là phần nằm trong tường và sàn, nên phải làm trước khi sơn và ốp lát.

Tiếp theo là hoàn thiện: sơn, ốp lát, lắp trần, lắp cửa. Cuối cùng mới là lắp đặt — tủ, bếp, thiết bị vệ sinh, đèn và đồ rời.

Sai thứ tự là làm lại. Lắp tủ xong rồi mới sơn thì tủ bẩn, sơn xong rồi mới đi lại điện thì tường mẻ.

Chọn vật liệu hoàn thiện cho không gian nhỏ

Căn hộ nhỏ chịu kém khi chọn nhầm vật liệu nặng nề. Gam màu sáng và bề mặt nhẵn giúp phòng rộng hơn; gương đặt đúng chỗ cũng giúp như vậy, nhưng tránh đặt gương đối diện cửa ra vào.

Chọn theo cách dùng thật. Nhà có trẻ nhỏ thì ưu tiên bề mặt dễ lau, khó bám bẩn; bếp dùng nhiều thì mặt bàn cần chịu nhiệt và chống thấm.

Giữ đồng bộ giữa các phòng. Sàn cùng tông với cửa, tủ cùng màu với tường, thiết bị vệ sinh cùng bộ. Trộn quá nhiều chất liệu trong căn hộ nhỏ thì mỗi thứ một kiểu, phòng nhìn vỡ ra.

Về giá, đừng chọn theo bảng giá niêm yết. Yêu cầu nhà thầu ghi rõ chủng loại vật liệu vào hợp đồng, kể cả phần dự phòng nếu phải thay thế.

Bàn giao và kiểm tra sau thi công

Kiểm tra theo danh sách có sẵn, không kiểm bằng mắt. Bật và tắt từng thiết bị: ổ điện, ánh sáng, quạt, máy lạnh. Mở và đóng từng cánh: cửa, tủ, ngăn kéo. Xả từng vòi nước và xem có rò ở dưới không.

Yêu cầu nhà thầu hướng dẫn cách vận hành và bảo trì từng thiết bị ngay lúc bàn giao: cách làm sạch bộ lọc máy lạnh, cách lau mặt bàn và sàn đúng cách, chỗ van khóa nước ở đâu. Việc nào cần làm định kỳ thì nhà thầu nói rõ lúc giao, để mình không phải tự phỏng đoán rồi làm sai.

Thu lại hồ sơ: hóa đơn vật liệu, hướng dẫn thiết bị, và các cam kết bằng văn bản. Cái này cần cho việc bảo hành sau này.

Ba câu hỏi nên hỏi nhà thầu trước khi ký

Phạm vi gồm những gì, và việc nào nằm ngoài phạm vi? Đây là chỗ phát sinh hay gặp nhất.
Thứ tự thi công và các mốc nghiệm thu thế nào, ai đứng tên ký nhận?
Vật liệu dùng loại nào, nếu phải thay thế thì xử lý và tính phí ra sao?

Câu trả lời ghi thành văn bản trước khi ký thì sau này hai bên không phải nhớ. Xem danh mục nội thất chung cư và dự án nội thất căn hộ Rive Gate để thấy cách Entercons phân chia hạng mục, hoặc xem tổng hợp dịch vụ.

Bài viết do CÔNG TY TNHH TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ENTERCONS biên soạn.